מינהל הדיור הפדרלי (FHA)

מינהל הדיור הפדרלי (FHA) , סוכנות במשרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב (HUD) שהוקמה על ידי חוק הדיור הלאומי ב- 27 ביוני 1934 במטרה להקל על מימון הבית, לשפר את תקני הדיור ולהגדיל את התעסוקה בבנייה לבית. התעשייה בעקבות השפל הגדול.

תפקידו העיקרי של ה- FHA היה לבטח הלוואות למשכנתא לבית שנעשו על ידי בנקים ומלווים פרטיים אחרים, ובכך עודדו אותם להלוואות נוספות לרוכשי בתים פוטנציאליים. גישת ה- FHA נועדה למשוך תמיכה מצד קבוצות אינטרס כמו ענפי הנדל"ן והבנקאות, שהתנגדו היסטורית להתערבות פדרלית בזירת הדיור. לפני ה- FHA, משכנתא בלון (הלוואות דירה עם תשלומים גדולים בתום תקופת ההלוואה) היו הנורמה, ורוכשי בתים פוטנציאליים נדרשו להעמיד 30 עד 50 אחוז מעלות הבית כדי להבטיח לְהַלווֹת. עם זאת, הלוואות מאובטחות FHA הציגו את המשכנתא בתשלום נמוך למטה, שהפחיתה את סכום הכסף הנדרש מלפנים לנמוך עד 10 אחוזים. הסוכנות האריכה גם את תקופת ההחזר של משכנתא לבית בין 5-10 שנים ל 20-30 שנים.הפחתות שהתקבלו כתוצאה מתשלומי המשכנתא החודשיים סייעו במניעת עיקולים, לרוב הפכו את קניית הבית לזולה יותר משכירות, ואיפשרה למשפחות עם הכנסות יציבות אך צנועות להעפיל למשכנתא לבית. בנוסף, מכיוון שהלוואות מגובות ממשלתיות היו כרוכות בפחות סיכון למלווים, הריבית על המשכנתא ירדה.

בשנת 1938 הקים הקונגרס את איגוד המשכנתאות הלאומי (פאני מיי), אשר טיפח את יצירתו של שוק משכנתאות משני (שוק בו בנקים ומשקיעים אחרים יוכלו לקנות ולמכור הלוואות בתים קיימות) שהגדיל את ההון העומד לרשות המשכנתא. לאחר אימוץ חוק ההתאמה לשירות הצבא, הידוע בכינויו הצעת חוק GI (1944), איחד ה- FHA מערכת משכנתא ארוכת טווח לבנייה ומכירה של בתים פרטיים. תוכנית ההתחייבות להלוואות ביתיות של מינהל הוותיקים, שנוצרה במסגרת הצעת חוק ממשלת ישראל, חייבה מקדמה של דולר אחד בלבד מוותיקים. שינויים כאלה תרמו לעלייה משמעותית בבעלות הביתית האמריקאית. בין השנים 1934 - 1972 עלו המשפחות המתגוררות בבתים בבעלות בעלים מ- 44 אחוז ל 63 אחוז.

למרות שתוכניות ה- FHA הרחיבו באופן דרמטי את הבעלות על הבית, לא כל שכבות האוכלוסייה נהנו מהן. משכנתאות מבוטחות FHA העדיפו את הקמתם של בתים צמודי קרקע חדשים במקום יחידות רב-משפחתיות, ועם הזמן הפכה המשפחה הגרעינית המתגוררת בבית חד-משפחתי לשם נרדף לחלום האמריקני. עם זאת, תחילה החקיקה של ה- FHA לא הועילה למשפחות בעלות הכנסה נמוכה, לרווקות (אלא אם כן היו אלמנות מלחמה), לקשישים שאינם משתכרים שכר או למיעוטים גזעיים, אשר במשך עשרות שנים נמנעו באופן רשמי או לא רשמי לקבל הלוואות בגלל הלוואות FHA. שיטות עבודה.

תרומה נוספת לתהליך ההשקעה ההמונית של שכונות עירוניות הייתה מערכת הערכת הבית שהממשל הפדרלי אימץ תחת ה- FHA. כחלק מהמנדט שלה לביטוח משכנתא לבית, ה FHA נדרשה לפתח כללי הערכה ודירוג סיכונים. על מנת להגדיר את השווי ההוגן של הבית והנכס שלו בשוק דיור מסוים, הקימה ה- FHA מערכת הערכה המבוססת על עקרון האחידות: היא הגדירה את אזורי המגורים הטובים ביותר ככאלה שבהם היו מקובצים ערכי נכסים בתוך טווח צר, על פי הרציונל ששכונות כאלה נטו להיות יציבות יותר. ה- FHA גם הניח ששכונות שנכבשו על ידי אותן קבוצות גזעיות יהיו היציבות ביותר לאורך זמן ותניבו את התשואה הגבוהה ביותר, או ערכי הרכוש, לתושבים.

מערכת הערכת השווי הביתית של FHA שיקפה את הדעות הקדומות הדומיננטיות של התקופה. היא למעשה שמרה על שכונות מופרדות מגזעיות על ידי מניעת מיעוטים לרכוש בתים באזורים לבנים בעיקר. רישום הגבול השכונתי ששיקף את שיטת ההערכה הגזענית והיה מרכזי בשיטות ההלוואות של ה- FHA, התפרסם כידוע מחדש.

כדי לקיים שכונות הומוגניות גזעיות, אישרה ה- FHA בשקט את השימוש באמונות מגבילות, שהיו הסכמים פרטיים שנקשרו למעשי רכוש למניעת רכישת בתים על ידי קבוצות מיעוט מסוימות. רק בשנת 1950 הודיעה ה- FHA כי היא לא תבטח משכנתא בנכסים עם אמות מידה מגבילות.

הכוונה מחדש של תומכי FHA נמשכה עד אמצע שנות השישים והותירה את השכונות העירוניות של המיעוטים בצפיפות קשה. שינוי כללי מינהלי מ- HUD, שכבש את ה- FHA עם הקמתו של הראשון בשנת 1965, כיוון את הסוכנות לשנות את נוהליה להרחבת ההלוואות באזורים עירוניים ומיעוטיים. אף על פי שה- FHA ביצע שינויים רשמיים, הוא פעל לעתים קרובות בשיתוף עם ענף ההלוואות כדי לסרב לאשראי אפריקני אשראי למשכנתא. חוק הדיור ההוגן משנת 1968 הרחיק עוד יותר את המרכיבים הגזעיים של נוהגי ההלוואות של FHA על ידי איסור אפליה בדיור, כולל מימון לבתים. המעשה גם יצר את איגוד המשכנתאות הלאומי הממשלתי (ג'יני מיי) כדי לסייע במימון פיתוח פרויקטים של דיור בעל הכנסה נמוכה. חקיקה חדשה בשנות השבעים והשמונים חייבה את ענף ההלוואות הפרטיות לדווח על סטטיסטיקות הלוואות,כגון מרוץ ומין המועמדים ומיקום משכנתא מאושרים.